010-8442 5011
房地产您当前的位置:主页 > 业务资讯 > 房地产 >

【北京房产律师】如果房地产被未经授权的人出售怎么办?

更新时间:2019-09-27

【北京房产律师】最近的一件事使我很感兴趣。

事实:一位在1990年代成为美国公民的上海老太太把她在上海市区的公寓留给侄女使用和照顾。最近,当她回到上海时,发现自己的公寓现在归侄女的前夫所有。证据表明,该公寓是首先卖出,初步对侄女的朋友,然后卖回给侄女。离婚后,侄女将公寓交给了她的丈夫,丈夫现在是房主。第一次销售必须在没有伪造签名的情况下进行,因为上海女士在销售时并未进入中国。

这是一个典型案例,涉及未经授权处置他人财产,这是中国法律规定的一个相对复杂的法律问题。有关这方面的更多讨论,您可以参考“ 无权处置资产:中国法律规定的法律效力是什么?”和“ 未经您同意我可以出售您的财产吗?“。

但是,该职位侧重于实际的诉讼策略和此类案件的诉讼因由。

对于被剥夺了有关财产所有权的受害者真实所有人,基本上有两种选择。

1.起诉以废除销售合同并因此要求赔偿

这是真正所有者收回其财产的传统诉因或法律依据。

通过这种途径,原告将根据《中国合同法》第五十二条提起诉讼,该法律规定,当事方之间由于恶意勾结而导致的合同损害了国家,集体或第三方的利益。合同无效的,合同无效。根据《中国合同法》,法院撤销合同时,应归还根据该合同取得的财产(如果无法归还,则应赔偿损失),根据上述情况,该公寓的所有权为下令在销售前改回原始状态。

这恰恰是代表原告的律师所做的事情,即,原告被控告以侄女的朋友为买方的方式撤销买卖合同。

然而,实际上,这种路线设置为颠簸且冒险。

(1)为证明合同是由于当事方之间的恶意勾结而缔结的,原告需要出示表明“恶意”的证据,这是一种很难捉摸的心态。换句话说,原告一方的举证责任确实是非常繁琐而繁重的。

(2)认为未经授权出售财产违反了强制性法律,这已成为几乎不可能完成的任务。中国司法机构早已认为,擅自处置某人财产的合同是无效的,这显然是司法机构保护静态所有权的一种趋势。但是,当Chins最高法院于2012年5月对与销售合同有关的法律问题作出司法解释时,这种传统观点受到了严重挑战。该司法解释的第3条规定:销售合同的当事方声称合同应为由于在订立合同时卖方确实拥有货物所有权或无权处置货物而被避免,人民法院不予支持。卖方因缺乏所有权或处置权而无法转让货物的所有权,因此买方要求卖方承担违约责任或要求解除合同并要求损害赔偿的,人民法院应当予以支持这样的要求。这清楚地表明了最高司法机关对无权处置合同的看法的变化。

而且,如上所述,这种途径最终无法在一个诉讼中解决整个问题,因为不动产已经第二次转让,而另一项合同已经到位,而在本诉讼中法院并未对此进行审查。 (中国法院不会在一宗诉讼中审查并避免两项不同的合同)。

2.以《中国物权法》第一百零六条为基础的诉讼的替代选择

《中国物权法》第106条规定:

没有财产权的人将不动产或个人财产转让给受让人的,财产所有人有权追回;除非法律另有规定,在以下情况下,受让人仍应取得不动产或个人财产的所有权:

(a)受让人在财产转让时是真诚的;

(b)转让价格合理;

(c)应依法进行登记的有关不动产或个人财产已经登记,并且不予登记的财产已经交付给受让人;

承让人依照前款取得该不动产或者个人财产的所有权的,前任所有人有权向未经许可的处置人要求赔偿损失。

该规定已经确立,善意收购原则现在可以适用于中国的不动产。关于此条款的大多数讨论都集中在如何在实践中应用善意取得规则,而忽略了本第106条第一款第一句的法律含义。

根据第106条第1款的第一句话,被另一名全权人士错误处置的财产的真实所有人,有权收回该财产,但前提是他或她可以证明以下事实:未经他或她授权或同意处置财产。当转化为程序法时,这种实质性理解意味着,无论任何其他因素,真正的所有者均有权提出直接主张以收回有关财产。当然,这种主张是否可以为被告辩护是诉讼期间要考虑的另一件事。

在上述情况下,老太太现在可以直接起诉当前的所有者,即侄女的前夫,而不是去追寻侄女的朋友。

现在开始发挥善意取得原则,被告肯定会提出该原则,他们将辩称他或她是真诚的或善意的购买者。这样,被告应承担举证责任,以证明他或她在财产转让时是真诚的。这将有效地将证明善意的举证责任从原告转移到被告。

但是,应该指出的是,在实践中,谁承担举证责任以证明其心态(恶意或善意)在实践中存在分歧,许多人争辩说,原告或真实所有人必须证明恶意。以赢得买方的利益。同样,在有争议的情况下,是时候让您的律师介入。

另一方面,在由假货主或冒名顶替者进行房地产销售的情况下,善意购买行为是否值得在这种情况下适用仍受到质疑。

地址:北京朝阳区工体北路永利国际中心A座606    电话:010-8442 5011    QQ:3317675086
北京星美律师事务所 版权所有 技术支持: 北京中企同创信息技术有限公司