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【商业房屋租赁纠纷】商铺租赁的那些坑(二)

更新时间:2019-09-04

商业房屋租赁纠纷】我们租赁商铺做酒店或者做餐饮,动辄都是几百平米甚至是几千平米。租赁这么大面积的商铺,如果房子本身有问题,我们在事先又因为没有认识到这一点而没有去核查,到后来装修投入一大堆,是不是哭都来不及?


那么,租赁物都会存在哪些风险呢?


一是这个房子是不是已经被抵押出去。


商铺属于不动产,房东如果想盘活资产,十有八九会将商铺抵押以换取套现,剩下没有借钱抵押的,多数也都属于按揭,特别点的有已经办理第二顺位,第三顺位抵押。有些甚至已经提前抵押了租金收益权。所以,在签订房屋的时候,如果该房屋涉及抵押,就要把合同条款约定好。


二就是看这个房屋的业态是否合适。


这里包括消防,租赁物的用途,都要做仔细的核查。


租赁物的用途,要详细了解清楚该业态是否可以做餐饮,因为涉及到城管、环保、工商等部门的规定和要求,比如该业态有否独立的烟道,能否达到排烟的标准。


 
如大气污染防治法第81条就规定:
排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用,或者采取其他油烟净化措施,使油烟达标排放,并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。
禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。
任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。
 
 


所以,对于居民住宅楼下的房屋,如果该房屋以前不是开设餐厅,餐饮老板在签订租赁合同前要格外注意审查该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅,是否预留了防治污染设施位置,是否预留了排烟竖井和排水管道?餐厅开业后能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题?


如果没有具备上述条件而贸然签订租赁合同,很可能因为无法办证而遭受损失,或者因为群众投诉强烈而被环保、消防、工商等相关部门予以查处!那后来的损失可就大了。


租赁物的消防,就要核查该租赁物的消防是否已经验收


这个问题直接影响到租赁合同是否有效,而且如果因消防的原因导致餐厅延迟开业,那餐饮老板们承担的损失就要以日来计算。



《中华人民共和国消防安全法》第10条第3款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”
 


这项规定放在面积较小的租赁物上,可能并不必然导致合同的无效,但如果是几百平米,几千平米的大的业态,因为是涉及到不特定多数人的公共场所,那合同无效就成为必然的了。


什么?你问我无效了会怎样?


最简单的就是合同中大部分约定就都没用了。你说对方违约的时候也不能找他赔偿了。所以说合同无效的后果还是很严重的。




在租赁房屋前一定要核查好租赁物的用途、及消防的相关情况。

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